各省、自治区、直辖市自然资源主管部门、住房城乡建设部门、财政部门、高级人民法院，国家税务总局各省、自治区、直辖市、计划单列市税务局，国家金融监督管理总局各监管局，解放军军事法院，新疆生产建设兵团自然资源局、住房城乡建设局、财政局、新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院，各政策性银行、大型银行、股份制银行：

为贯彻落实中央纪委国家监委关于集中整治不动产“登记难”有关工作要求，切实维护群众合法权益，聚焦国有土地上已出售的城镇住宅，进一步加大政策供给，推动化解存量历史遗留不动产“登记难”问题，防范产生新问题，现通知如下：

一、明确处置范围

2024年12月31日前已建成并出售的国有建设用地上城镇住宅，购房群众自身无过错，因各种历史遗留问题导致难以办理登记，群众合法权益得不到保障的，纳入任务台账全力推动化解。“小产权房”等不得纳入。

二、分类化解存量问题

（一）关于未竣工验收的问题。竣工验收是办证的法定条件，直接涉及建筑质量和建筑安全，是底线要求。市县住房城乡建设部门要在规划核实基础上，督促建设单位及时组织竣工验收，积极推动符合条件的部分单体建筑先行竣工验收，并核验购房人住宅专项维修资金是否已足额缴存。对因历史久远等原因，缺少竣工验收材料无法办理登记的，地方政府要在确保房屋安全的前提下妥善解决。

（二）关于涉及查封等涉法涉诉的问题。对于符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）规定条件的购房群众，已支付全部购房款（含按揭）的不动产（含土地、在建工程、房屋）被查封的，根据查封机关的意见处理。查封机关应当根据法律规定与司法政策及时作出处理：办理预告登记后被查封的，应当解除查封，但因购房群众自身债务被查封的不得解除；对其他劣后于购房群众交付请求权的债务导致被查封的，应当解除查封。符合法释〔2023〕1号情形的，依据属地政府化解历史遗留不动产“登记难”问题工作专班（以下简称“工作专班”）提供的清单，无需权利人提出申请，人民法院直接依职权审查后作出解封裁定；查封债权人不服的，可以就解封行为提出执行异议，在执行异议和复议程序中进行救济。异地法院查封的，属地人民法院应根据工作专班要求做好协调，两地人民法院不能协调一致的，逐级报请共同上级人民法院协调解决。司法机关不得超标的查封，对于超标的查封的，应当及时解除超标的范围的查封。对于购房群众就涉案房屋办理预告登记后因其自身债务被查封的，不解除查封不影响为购房群众办理不动产权证书。

（三）关于房企已办理金融机构抵押权的问题。法释〔2023〕1号关于第一顺位保护购房群众权益的规定，适用于办理不动产登记。以居住为目的的购房群众已支付全部购房款（含按揭），但房企存在未偿还抵押债务的，依据工作专班提供的清单，在为购房群众办理不动产权证书的同时，按套注销对应房屋的不动产（含土地、在建工程、房屋）抵押登记。各地要加快落实逐套解除抵押要求，省级工作专班对尚未落实逐套解除抵押要求的地方进行指导督促。

在注销抵押登记前，工作专班应与金融机构加强协商，并督促指导房企按照被注销抵押登记的不动产（含土地、在建工程、房屋）的市场价值，通过将本项目超出预售资金监管额度的部分依法优先用于偿还开发贷款等金融机构抵押债权，或置换、补充新的足值抵质押物等方式，等额足值保障金融机构债权安全。

（四）关于房企欠缴税费的问题。坚持依法依规和审慎监管的原则，对纳入任务台账且符合下列情形的房屋，税务部门分类施策化解问题，支持购房群众缴纳契税后依法办证；因房企欠缴税费导致开票难的，保障其为已全额支付房款的群众开具发票；对房企应当开具而未开具发票的，按照《中华人民共和国发票管理办法》等有关规定给予责令改正、罚款等处理；因房企注销、失联、被列为非正常户等无法开具发票的，在核实情况后受理购房群众的契税申报；因纳税人遗失发票、完税凭证等税务资料导致无法办税的，为纳税人提供档案查询服务，核实相关信息后办理。

深化地方政府主导的税费清缴共治，在支持群众缴税办证的同时，各部门共同做好税费追缴。各地工作专班要“一企一策”制定税费清缴方案，明确各部门职责分工，按方案要求做好涉税信息共享、税收征管协助等工作，保障相关税费及时足额入库。各地人民法院与税务部门加强司法拍卖涉税事项协作，司法拍卖中因处置债务人财产而产生的税费，可优先从执行拍卖款中扣缴。对于房企侵吞、挪用购房人税费款项的，各地工作专班要通过积极协调房企退还、支持购房人运用司法手段维权等方式妥善解决。

三、全力遏制新增问题

（五）强化建设项目全链条监管。按照“谁审批谁监管谁负责”的原则，加强土地供应、规划许可、施工管理、消防审验、竣工验收、房屋销售、税费缴纳等工程建设项目全链条各环节衔接融合、闭合监管，确保可以顺利办理不动产登记。强化工程建设项目，上下游环节协同办理，下游环节发现的问题及时向上游环节反馈，合力推动将问题发现在日常、处理在日常。

落实“净地”出让要求，受让人签订土地出让合同，并依法缴清土地出让价款和相关税费后，及时办理不动产登记，实现“交地即交证”。新建、改建、扩建工程必须依法取得建设工程规划许可证。要落实建设单位工程质量首要责任和竣工验收主体责任，房屋竣工验收合格后方能交付。推行首次登记和转移登记合并申请、同步办理，实现“交房即交证”。

（六）强化制度执行。加强房屋预售合同网签备案信息和预告登记信息的互联互通，推动一体办理。办理预售合同网签备案前，要及时注销土地抵押或按套注销在建工程抵押；在房屋预售办理有关问题上，建立健全及时化解历史遗留不动产“登记难”问题、切实防范新增问题的常态、长效工作机制。各地要结合本地实际，分类研究政策举措，统筹化存量与防新增，防止边化解边新增。

（七）强化惩戒问责。将房企违法违规行为、严重违约行为等情况纳入房地产市场监管和诚信管理范围，加大惩戒约束力度。因监督管理不严格、不到位导致产生新的不动产“登记难”问题的，依法依规追究相关单位责任。

四、建立健全长效机制

自然资源部会同住房和城乡建设部、财政部、国家税务总局、国家金融监督管理总局、最高人民法院，就化解历史遗留不动产“登记难”问题、防范新增问题加强部际沟通协调，建立高效协同工作机制，共同研究解决重大问题。各地要压实属地政府主体责任和相关部门监管责任，坚持“党委、政府主导、部门协同联动”，坚持各负其责、凝聚合力，按照部门职责分工及时转送分办有关问题，建立健全及时化解历史遗留不动产“登记难”问题、切实防范新增问题的常态、长效工作机制。各地要结合本地实际，分类研究政策举措，统筹化存量与防新增，防止边化解边新增。

审核人：陈怡梅