近年来，随着城镇化进程加快，大批农村人口涌向城市，大量农村房屋长期闲置，造成巨大浪费，特别是对土地资源的浪费，然而，要想改变现状，盘活闲置房产，还存在以下几方面主要问题。
一、农民参与的内生动力不足。根据现行的《中华人民共和国土地管理法》相关规定，针对进城落户农村村民的宅基地，国家允许农民依法自愿有偿退出并鼓励村集体及其成员对这些退出的宅基地实现再利用。由于缺乏相应宅基地退出和经济补偿机制，进城落户农民的宅基地资产不能变现并随人的转移而一起流向城市，导致进城落户的农民虽拥有宅基地使用权，但其权益价值无法实现变现。同时，现行法律规定宅基地不允许流转给非本集体经济组织成员，使得闲置的宅基地无法流转给非本集体经济组织成员使用并获得相应经济收益，导致这些进城落户的农村村民因长期不返乡居住使用造成宅基地和住宅处于闲置状态。建议：一是引入宅基地有偿退出激励机制，为农民市民化提供资金保障。一方面，针对自愿退出宅基地进城落户的农民，宅基地使用权由政府引入第三方房地产评估机构进行估价并据此给予合理的经济补偿，实现宅基地使用权价值资产化；另一方面，针对农民住房也要引入第三方房地产评估机构进行估价，依据评估结果给予一次性货币补偿，实现农民房屋财产权价值资产化。通过实现宅基地使用权价值资产化和房屋财产权价值资产化，激发农民参与盘活利用闲置宅基地的动力。二是充分发挥市场机制的驱动作用，让农民在参与闲置宅基地盘活利用中得实惠。通过鼓励和引导有闲置宅基地及农房的农民通过入股、出租、合作等多途径实现再利用，依托农民的闲置宅基地及农房打造乡村“农创基地”和“乡创基地”，让农民通过参与闲置宅基地盘活利用获得红利，让农民增收、获得实惠。
二、宅基地闲置类型复杂多样。宅基地是农民用于建造住房以满足居住需求的村集体建设用地，由于多种原因，很多农村的宅基地并没有发挥原始的居住使用功能，形成了闲置宅基地，主要包括“占而不用”和“建而不用”两种类型。其一，“占而不用”的闲置宅基地。由于这些闲置宅基地上面没有任何建筑物，该类闲置宅基地的居住功能无法实现，也难以利用其发展农村新产业和新业态。其二，“建而不用”的闲置宅基地。分别为一是因农民举家迁移进城或到异地居住造成房屋仍可使用但长期闲置或房屋因常年无人居住、年久失修而失去居住功能，导致宅基地常年闲置；二是因原宅基地使用人死亡后，留下的房屋无人继承使用造成宅基地闲置；三是因原住房倒塌或灭失两年以上且没有被村集体或其他成员恢复利用造成宅基地闲置；四是农村村民季节性进城就业生活，在农忙或春节期间仍要返乡居住，造成宅基地在外出务工期间处于闲置状态。其中，前3种情形可归类为“建而不用”的长期闲置宅基地，第4种情形为“建而不用”的短期闲置宅基地。由于“建而不用”闲置因素复杂多样，成为制约闲置宅基地盘活利用的重要因素。建议：一是针对超过两年“占而不用”的闲置宅基地，作为宅基地所有权主体的农村集体经济组织应依法收回这些闲置宅基地。收回后的宅基地可以由农村集体经济组织重新分配给本村村民用于建房，也可以用于满足发展农村新产业新业态中的各类生产设施和附属设施用地需求，保障乡村产业发展用地需求。二是针对“建而不用”的闲置宅基地，可探索以下两种盘活路径：针对房屋失去居住功能或未恢复利用的闲置宅基地，可由农村集体经济组织依法回收重新分配用于建房，也可复垦为耕地用于耕种；针对仍有居住使用功能的闲置宅基地及农房，可结合实施乡村振兴战略、促进美丽乡村建设，积极探索“农户+村集体+社会资本”的盘活利用模式。另外，可探索由农村集体经济组织将农民闲置的农房租赁过来，通过统一规划、统一改造后用作乡村图书馆、乡村展览馆、乡村自习室、乡村大讲堂等公共文化活动场所，满足广大农村居民的生活需求。
审核人：王泽玉
新公网安备65272202000101号